[최원철 칼럼] 어려운 상가와 재래시장은 주거로 재생해야 한다!
[최원철 칼럼] 어려운 상가와 재래시장은 주거로 재생해야 한다!
  • 디지털 뉴스부
  • 승인 2019.01.14 22:36
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한양대 부동산융합대학원 최원철 특임교수
한양대 부동산융합대학원 최원철 특임교수

도시재생. 서울은 물론 지방 대도시 모두 여기에 관심이 많다. 국토부가 추진하고 있는 도시재생 뉴딜사업 또한 잘 되어야 할 것이다.

그런데, 최근 소상공인들, 특히 재래시장이 많이 어렵다고 한다. 최저임금 인상이나 임대료 상승 등 다른 요인들도 있겠지만, 4차산업혁명 시대에 온라인 쇼핑과 해외직구, 공유형 주방사업 등이 점차 더 빠르게 확산되면 이런 요인 때문에 매우 빠르게 어려워질 것이 확실하다. 

최근 지자체에서 각종 투자유치 관련 자문회의나 팸투어를 가보면 아무리 정부나 지자체가 지원한다고 하더라도 경쟁력이 없는데 어떻게 이게 살아날 수 있을까 하는 얘기를 많이 해준다. 그래서 도시재생 뉴딜사업이 힘든 밀집 상가나 재래시장 등은 차라리 주거로 도시재생하는 것이 그 지역 주민들이 빠른 속도로 안정될 수 있는 방법이라고 알려준다. 

그 대표적인 사례가 바로 세운 4구역 재개발 구역 사업인데, SH공사와의 자문회의 때 필자는 ‘더이상 서울이나 대도시들은 도시재생은 물론 재개발, 재건축 모두 더 이상 상가를 지으면 안된다.  그래서 세운 4구역 재개발 사업도 주거를 90% 이상 배치해야 사업성도 살고, 사업 추진이 가능하게 된다!’라고 주장하였다. 결국 서울시가 작년 11월에 이를 공식 발표하였고, 현재 정식 철거가 시작되었다. 그러면 왜 이렇게 주장하였을까?

이미 앞선 칼럼에서 제시하였듯이 4차산업혁명시대에 SNS혁명은 엄청난 빠른 속도로 우리 곁으로 다가오고 있다.  매년 온라인 쇼핑의 규모가 20%씩 늘어난다고 하고 해외직구도 빠른 속도로 늘어나고 있다. 그리고 반드시 내가 가야만 즐길 수 있는 음식점마저도 일부 맛집을 제외하고는 점차 배달위주의 O2O로 변형하면서 ‘공유형 주방’ 사업까지 시작되었다. 미국에서도 아마존 때문에 시어스나 메이시 같은 공룡 백화점들이 줄줄이 문을 닫고 있고, 세계 최대 장난감 매장인 ‘Toysrus (토이저러스)’도 결국 800개의 미국 매장 모두 문을 닫기로 결정하였다.  결국 한국뿐만 아니라 미국, 중국, 일본 모두 기존 상가지역이나 재래시장들이 특화되기 전에는 살아남을 가능성이 별로 없다는 것을 모두 보여준다. 
 
그러면 왜 어려운 상업지역이나 재래시장을 주거로 개발하는 것이 좋을까? 서울의 경우 아직도 주거가 많이 부족하다.  그렇다고 재개발이나 재건축은 한정되어 있고, 도시재생 사업도 쉽지 않다.  반대로 상업지역이나 재래시장 부지를 고밀도 아파트로 도시재생을 하게 된다면 자산을 소유한 주민들은 아파트를 받아서 주택금융공사에서 시행하고 있는 ‘주택연금’을 가입시키면 된다.  특히 65.9%에 달하는 종신지급방식을 선택하게 된다면 상가만을 소유하고 있는 주민들은 평생 주택연금을 지급받게 되고, 별도의 수입이 없어도 ‘국민연금’ 이외에 안정된 수입이 생겨 자녀들의 도움없이도 죽을 때 까지 정부의 지원으로 살아갈 수 있게 된다.

최근 한국리츠협회 자산운영 전문과정이나 금융투자교육원의 부동산개발 교육을 할 때마다 일반 회사원은 물론 금융회사 직원들 조차도 ‘주택연금’ 제도에 대해 잘 모른다. 물론 지자체 공무원들도 대부분 모른다. 종신지급방식이란 살고 있는 집을 담보로 매달 일정금액을 지급하며, 부부모두 사망 시 이자를 포함한 대출액과 집값을 정산하는 제도이다. 여기에서 대출액이 집값보다 작으면 차액을 자녀나 상속인들에게 돌려주지만, 만일 모자라도, 즉 대출액이 집값보다 커지게 되더라도 그 집에서 주택연금 가입자들이 죽을 때 까지 계속 정부의 지원으로 원래 받던 대출액을 그대로 받으면서 살게 된다. 즉,  생활비가 부족한 고령층이 생활자금대출을 이용해야 하는 경우라면 그 어떤 정부 정책보다 가장 확실한 제도인 것이다. 이런 제도를 도시재생이나 재개발, 재건축에 미리 접목시킨다면 오히려 소규모 도시재생이나 재개발, 재건축이 활성화 될 것으로 보인다. 

최근 서울시와 22개 구청 건축직 공무원 교육, LH공사 임원교육 등을 통해 이런 제도를 활용해 보라고 권장하였지만 실제로 이런 내용은 상업시설이나 재래시장 중 도저히 경쟁력이 없는 곳에서 자산을 보유하고 있는 주민들에게 홍보가 되어야 실제로 큰 효과를 볼 수 있게 된다. 특히 지방에 있는 재래시장을 가보면 몇몇 관광으로 유명한 극히 일부 재래시장을 제외하고는 도저히 살리는 것이 불가능한데도 도시재생사업 예산을 지속 투입하여 예산 낭비가 된다는 지적도 많이 나오고 있다. 
현재 추진 중인 도시재생 뉴딜사업의 경우도 이런 경우가 없는지 각 지자체와 다시 면밀히 검토해 볼 필요가 있다.  즉, 배정된 예산으로 청년청업센터, 도로나 가로등 정비, 노인정 신축 등의 사업을 한다고 해서 과연 그 지역이 얼마나 활성화되고 살아날까 보다는 차라리 가능한 곳은 과감히 용적률 인센티브를 주고, 그 지역주민들이 주거로 개발할 경우 모두 ‘주택연금’에 가입하는 조건으로 도시재생을 한다면 오히려 안정된 생활을 영위할 수 있을 것으로 생각된다. 

그래서 서울시의 경우 도심 상업지역의 주거비율 90%를 확대하여 종로구, 중구 뿐만 아니라 영등포, 여의도, 용산, 청량리, 마포, 신촌, 봉천 지역 등 많은 지역에 적용하기로 했다.  하지만, 지방 대도시나 중소도시의 경우, 도심내 상업지역이나 재래시장 모두 상가비율을 고집하면서 아예 사업성 부족으로 개발이 안되는 상황이 지속되고 있다. 

그런데 여기에서 주거로 변경할 경우 많은 주차문제가 생길 것이라고 반대하는 지자체들이 있는데,  2018년 LH주거연구소에서 발표한 미래 주거는 공유형 자율주행차가 나오게 된다면 현재 아파트 주차장의 60% 정도가 필요없을 것으로 예측하고 있다.  그리고 이미 공유형 자동차인 ‘SOCAR'나 ’그린카‘ 등이 급속도로 늘어나고 있고, 대중교통도 점차 좋아지고 있기 때문에 주거로 도시재생을 할 때 조건으로 공유형 차량을 반드시 배치하도록 하고 주거는 도시형 생활주택 도입 때와 같이 최소화시키면 된다.  세종시의 경우, 대부분의 아파트 단지내에 이런 공유형 자동차를 배치, 주민들이 정부청사나 오송역을 다닐 때 이를 활용하도록 하고 있어 주차에 대한 큰 문제가 발생하고 있지 않고 있고, 특히 택시의 경우도 이미 카카오택시나 T-MAP 택시 등을 활용하기 때문에 대중교통을 이용하는데 큰 불편함이 발생하지 않고 있다. 
 
4차산업혁명시대가 빠른 속도로 다가오면서 상가나 재래시장은 아주 빠른 속도로 도태될 것이 거의 확실하기 때문에 정부나 지자체에서는 주민들의 동의하에 주거로 개발을 하도록 유도하고 거기에 ‘주택연금’ 가입을 의무화시켜 안정된 생활이 유지되도록 하는 것이 가장 좋은 도시재생이 될 것이다.  이렇게 개발을 할 경우 당연히 용적률 인센티브를 제공하여 충분히 ‘주택연금’으로 생활이 가능한 수준까지 만들어 주어야 할 것이며,  특히 지방의 경우 이에 대한 심각한 검토를 반드시 해야만 할 것이다.  이것은 지방 고령화시대에서 가장 필요한 도시재생 정책 중 하나가 될 것이다.


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