[내외통신] 디지털뉴스부=최근 정부의 9.13 대책 이후 본격적으로 집값의 안정화가 진행되고 있다. 하지만, 전문가 대부분은 올해 말이나 내년부터 서울 강남지역의 공급이 줄어들면 다시 부동산이 상승하게 될 것이라고 예측하고 있다. 반대로 강남의 집값을 잡기 위한 각종 대책들 때문에 지방 부동산은 대부분 폭락하고 있다.
서울 강남 3구의 경우 수요가 계속해서 발생하기 때문에 현재 정부의 대책으로 공급이 줄면 다시 폭발적으로 상승할 여지가 있다는 것이다. 하지만 현재 다양한 규제를 통해 민간업체의 공급이 쉽지 않은 상황이다. 당연히 규제가 완화되면 또다시 로또청약이 또 재현될 것으로 예측하기 때문이다. 현재 강남에는 아직 개발방향이 확실히 결정이 안 된 공공부지들이 많이 남아있다.
그런데 지금까지와 같이 이런 공공부지를 개발할 때 부지조성을 LH공사나 SH공사가 하고 이를 다시 민간업체에 매각하여 개발하도록 해왔는데, 최소한 강남3구나 용산, 여의도, 마포 등 향후 부동산 가격이 급등할 가능성이 있는 지역은 대부분 공공임대로 공급하는 것이 바람직할 것 같다.
단, 여기에서 투자자는 LH공사나 SH공사가 아닌 국민연금이 참여하고 HUG가 보증을 서는 방식으로 추진하여야 한다. 즉, 강남 요지나 서울의 요지에 개발되는 부지에 대규모 공공임대주택이 공급되어 서울시내의 아파트 공급을 활성화하지만 이 개발로 인해 올라가는 수익은 개인이나 민간업체가 아닌 국민연금이 가져가는 형태로 개발하면 된다.
그러면 장기적으로 보면 공급이 늘어나서 부동산 가격은 안정이 될 것이고, 새로 공급된 공공임대주택이 로또가 된다 하더라도 모두 국민연금의 수익으로 환원되기 때문에 이에 대해 반대할 국민은 아마도 없을 것이라고 확신한다.
특히 SETEC 부지의 경우도 대규모 초고층 공공임대주택으로 국민연금이 투자하여 주거비율을 95%이상 개발하게 된다면 아무리 부동산 가격이 폭등하여 수익이 많이 생긴다 하더라도 국민연금이 모두 이를 가져 가는 구조가 되기 때문에 오히려 부족한 강남의 주택공급이 원활해 지는 동시에 로또 청약이라는 오명을 벗어나게 될 것이다. 당연히 건설회사들은 더욱 많은 건설공사가 발생하게 되므로 수익성이 조금 떨어진다 하더라도 대부분 참여를 하게 될 것이고, 강남 한복판에 최고의 주거단지가 조성되어 점차 강남의 부동산 가격이 안정되게 될 것이다.
강남의 부동산 수요는 대부분 살기좋은 환경도 있겠지만 ‘SKY캐슬’ 드라마에서 보듯이 대치동 학원가를 비롯, 8학군의 수요도 무시하지 못할 만큼 크다. 그래서 공공부지에 신규 또는 재건축으로 조성되는 공공임대주택은 그 수요를 충분히 감당할 수 있기 때문에 부동산 투기 위주의 시장에서 실 수요자 임대시장 위주로 변화할 가능성 또한 매우 높다. 그리고 이미 ‘모바일피케이션 (Mobilefication)' 현상에 따른 유통시설이나 식음료 상가시설 등은 현재 포화상태이기 때문에 미래에 적합한 테넌트 위주로 개발되어야 한다.
그 중 가장 좋은 모델 중의 하나가 바로 국토부에서 지역에 공급중인 ’공공실버주택‘이다. 저층부 상가 부분에는 공용 식당과 공용 의료기간 및 간호시설을 배치하고 최소한의 편의점, 세탁소 등의 시설만 배치하고, 상층부는 대부분 공유형 주택으로 배치를 하여 저렴한 비용에 최고의 만족을 느낄 수 있는 시설 위주로 개발되고 있어서 실제 입주자들의 만족도는 최고로 나타나고 있다.
이러한 주거모형은 바로 미래형 주택으로 강남에도 적용될 수 있는데, 주차장에는 소카나 그린카와 같은 공유형 차량을 배치하고, 지하철 역과도 연계시켜 가능하면 대중교통을 이용토록 계획하고, 저층부 상가에는 편의점, 세탁소 등 최소한의 상가만 배치한다. 2층 이상의 상가에는 병원이나 보건소, 공공 유아원 및 유치원, 공유형 식당 등을 배치하여 입주자들이 고령층이든 아이를 가진 세대이든 모두 만족할 만한 배치를 하도록 하고, 중층부에는 실버세대, 고층부에는 가족세대, 초고층부에는 신혼부부나 1인가구가 살 수 있도록 배치한다. 여기에서 실버세대나 신혼부부, 1인가구용 평면에는 주방을 최소화하여 공유형 식당을 주로 이용토록 하여 적은 평수에도 실용적인 거실과 침실을 배치하도록 하면 된다.
이미 중국이나 홍콩 등 아침식사를 대부분 외부에서 해결하는 국가에서는 초고층 아파트 (홍콩은 주로 55층 이상)라 하더라도 주방이 거의 없기 때문에 평형대가 27평 이하가 대부분이고, 10평대도 상당히 많다. 국내도 최근 ’마켓컬리‘와 같이 새벽배송을 통해 아침을 배달받아 해결하거나 편의점에서 해결하는 경우가 점차 늘어나고 있어 향후 공공임대주택의 경우, 공유형 평면으로 계획하여 공급해야 할 것이다. 어차피 장기임대로 운영하기 때문에 이 공유형 평형이 맞는 사람들이 주로 임대를 받기 때문에 운영에도 전혀 문제가 없다. 서울에는 아직도 개발을 추진 중인 공공부지가 상당히 많이 있다.
특히 강남 3구의 경우, 공공임대주택을 국민연금의 투자를 받아 개발한다 하더라도 수요가 많기 때문에 부동산 투기는 줄어들 것이고, 모든 개발 이익을 국민연금이 가져가기 때문에 장기적으로는 전 국민이 이익이 되는 것이다. 물론 대규모 방치된 공공부지들이 이런 방식으로 개발이 된다면 강남은 물론 서울 각 지역의 주택 공급은 큰 폭으로 증가가 될 것이고, 개인이나 민간이 주택에 투자해서 큰 돈을 벌 수 있다는 고정관념은 점차 사라지게 될 것이다.
일본의 경우, 주택으로 돈을 번다는 생각은 20년 장기 불황 및 부동산 폭락으로 더 이상 아무도 하지 않는다고 한다. 오히려 부동산 투자 잘못하면 큰 손해를 보기 때문에 자신에게 맞는 적절한 주택을 구매하고 그곳에서 오래토록 살아간다고 한다. 최근 2020 동경 올림픽 때문에 동경에서는 호텔이나 관련시설들에 대한 부동산 투자 붐이 일고 있지만 주택에 대한 투자는 아직까지도 요원한 편이다.
최근 전세계적으로 보면 주택가격이 폭등하였던 시드니, 벤쿠버, 홍콩 등의 주택가격이 폭락하고 있다고 한다. 이 지역의 주택가격 폭등은 대부분 중국 부자들의 투기성 투자 때문에 발생된 것이었고, 현재 시진핑 정부에서 해외 부동산 투자를 하지 못하도록 하는 정책을 강력하게 추진하자 결국 투자자가 사라진 이 지역들의 주택가격은 다시 원래대로 떨어지고 있는 것이다.
즉, 투기를 위한 목적이 사라지면 주택 부동산 가격은 안정되는 원리이다. 결국 강남은 어떤 형태로 개발을 하던 투자한 사람이나 개인 분양을 받은 사람 모두 큰 돈을 벌 수 밖에 없는 구조이다. 부동산 투기를 일반인들까지 큰 관심을 가질 수 밖에 없는 형태가 되어 버렸다.
그래서 향후 강남 3구 및 서울의 요지에 있는 대규모 공공택지의 경우, 민간업체에 택지 분양을 하지 말고 국민연금이 주도하는 리츠사를 설립, 공공임대주택 형태로 공급을 한다면 수요는 충분히 감당이 될 것이고, 주택을 구매해서 큰 차익을 남길 수 있다는 생각은 점차 사라지게 될 것이다. 물론 미래 생활방식의 변화에도 대응할 수 있는 공유형 주거로 공급도 원활히 될 것이니, 모든 시민들이 만족하는 주택정책이 될 것이다.
일단 서울시부터 추진하고 주택가격이 폭등하는 지방 도시들에서도 똑같이 적용하면 점차 안정화가 될 것이다. 국민연금이 엄청난 수익을 낼 수 있는 방법이고, 또 주택가격을 안정시켜 장기적으로 서민들이 편하게 살 수 있는 정책인데, 누가 반대하겠는가?
