[내외통신]정석철 기자=부동산 정책은 민심과 직결된다. 최근 여론조사에서 정부의 부동산 정책에 대해 69.5%가 못하고 있다고 답변했다. 특히 정부의 지지 세력인 40대에서조차 부정의견이 66.0%로 집계됐다. 선거의 승패를 가늠하는 중도층의 73.8%가 부정적인 것으로 나타났다. 정부의 핵심 지지층이던 30, 40대가 돌아서고 있다.
문대통령은 어제 신년사에서 부동산 문제에 대해 처음으로 “매우 송구한 마음”이라고 사과 했다. 취임식에서 집값 문제에 대해 강한 의지를 드러냈고 지난 2019년 11월 국민과의 대화에서 “자신 있다고 좀 장담하고 싶다” 단언했다. 하지만 지난 4년간 서울 아파트 가격은 58% 상승했고 전세대란이 일어났다.
지금까지 정부의 부동산 정책은 수요를 억제하는데 방점을 뒀다. 양질의 주택을 보유하고 좋은 환경에서 살고 싶은 수요자들의 욕구를 억제하는 대책으로 일관했다. 지금까지 단기적 효과만 고려해 24차례 비슷한 대책을 반복해 발표했다. 수요억제 정책은 시장에서 신뢰를 잃었다. 주택에 대한 끊임없는 수요가 있는 한 규제는 집값을 상승시키는 주된 요인이다.
역대 정부도 대부분 주택정책이 실패했다. 원인으로 첫째, 한정된 지역의 가격 안정이 목표였다. 강남과 같은 일부 선호 지역의 아파트 가격만 안정시키려는 대책만 발표했다. 둘째, 규제로 일관된 주택정책이다. 규제가 제도화되고 현장에 반영되는 시차보다 시장 움직임이 빨라 실효성이 떨어졌다. 셋째, 사후 약방문 정책이다. 집값이 폭등하거나 폭락하고 나서 대책을 발표했다. 정책 입안자들의 근시안적 시각에 따른 원칙 없는 냉·온탕 대책 입안이다.
넷째, 잘못된 통계 인용이다. 시장과 동떨어진 통계를 자의적으로 해석해 대책을 내놓았기에 시장의 상황을 제대로 담아내지 못했다. 다섯째, 부작용을 감안하지 못했다. 단기적 효과를 내는 관리방식이 문제였다. 시장 원리인 수요·공급 법칙을 외면하고 공급의 구조적 요인을 고려하지 않았다. 앞서 발표한 유사한 정책을 답습하다 보니 정책 의도와는 달리 부작용으로 역효과가 커졌다. 여섯째, 과거 실패한 정책 답습이다. 역대 정부에서 이미 시행된 대책과 유사한 정책을 반복 되풀이했다. 시장은 반복되는 대책을 미리 예견해 선제 대응했다.
일곱째, 건설 경기와 연계다. 주거 문화 트랜드 변화를 무시하고 집값을 통해 주택경기를 조절할 수 있다고 판단했다. 마지막으로 주택정책이 이념에 너무 치우쳤다. 정권에 따라 규제 일변도와 시장 주의가 서로 충돌하는 상황이 벌어졌다. 특히 부동산 정책을 정치화했다.
그렇다면 어떻게 해야 부동산 시장을 안정화시킬 수 있을까. 첫째, 부동산 시장을 구조적으로 왜곡하지 말아야 한다. 정치권의 거창한 구호와 공약 ‘집값은 반드시 잡겠다’와 같은 것은
자제해야 한다. 말로만 그치지 말고 실현 가능하면서도 실제 적용할 수 있는 대책을 제시해야 한다.
둘째, 부동산 정책기조를 잘 잡아야 한다. 선거 공약으로 강력한 주택목표를 제시하면 부동산 정책기조가 돼 버린다. 잘못된 방향 설정이라면 시장 변화에 유연하게 적응할 수 없어 기존의 실패한 대책을 반복적으로 되풀이하게 된다.
셋째, 주택정책은 다양한 요소를 반영해야 한다. 거시경제, 금융시장의 변동 상황, 통화량, 경제·교육 정책, 사회 트랜드와 인구의 구조적 변화, 지역균형발전, 사회·정치적 요인 등이다. 이러한 복잡한 요인들을 종합적으로 감안해 부동산 정책을 입안해야 한다.
넷째, 정책 프레임의 혁신이다. 기존의 수요 억제 정책은 거래규제와 조세강화, 대출규제다. 공급확대 정책으로는 신규공급과 기존 주택 매물 촉진이다. 서민 주거 안정 정책으로는 주택 구입 자금 지원, 임대주택 활성화, 임차인 보호다. 세금과 대출 규제로 수요를 억제했다. 주택 공급 확대정책은 임대주택 공급 활성화다. 하지만 어떤 정책도 주택시장 안정에는 별로 기여하지 못했다. 이제는 AI 시대에 맞는 변화된 대책이 나와야 한다. AI 시뮬레이션으로 맞춤형 정책입안이 가능하다. 빅데이터를 활용해 수요와 공급 조절을 할 수 있다. IT와 AI 기술을 활용한 프롭테크(PropTech) 산업 육성으로 부동산 산업을 선진화해야 한다.
다섯째, 정책역량 강화다. 부동산 정책에 대한 시장의 신뢰를 얻으려면 정책을 대전환해야 한다. 부동산 민심을 직시하고 이념에 치우진 정책은 피해야 한다. 시장 현실을 제대로 알아야 정책을 발굴해 추진할 수 있다.
여섯째, 실효성 있는 공급확대 정책이다. 도심 고밀도 개발 공급대책이 발표돼도 문제는 시장에 적용되기까지 최소 3년 이상 걸린다는 것이다. 정부가 준비 중인 공급대책이 자투리땅을 활용한 공공임대주택 위주에서 벗어나 재건축·재개발 규제 완화 대책이어야 주택 안정 효과가 있을 것이다.
일곱째, 당장 나올 매물을 늘여야 한다. 세금으로 꽉 막힌 거래 절벽을 풀어줘야 매물이 나온다. 다주택자의 일시적 양도세 중과 유예 기간을 완화 또는 연장해봐야 매도시기를 늦추거나 증여를 선택하기 때문에 효과는 별로 없을 것이다. 실질적으로 시장을 안정시키려면 좀 더 혁신적인 감면 정책이 나와야 파급력이 있다. 또한 주택도시보증공사(HUG)의 고(高)분양가 관리 기준을 개선해 양질의 민간 아파트를 적재적소에 공급해야 주택시장이 안정된다. 신규 주택에 대해서 임대차 규제를 적용하지 않는 것도 고려해야 한다.
여덟째, 시장의 회복이다. 정부는 시장의 수요와 공급 상황을 파악해 가면서 개입을 최소화해야 한다. 시장의 자율적인 기능이 회복될 수 있도록 해야 한다. 설전에 나올 25번째 대책에 어떤 내용이 담기느냐에 따라 정부의 부동산 정책 결과가 달라질 것이다.
아홉째 부동산 시장의 연착륙이다, 한국 가계의 포트폴리오는 부동산이 76%를 차지한다. 미국은 부동산이 45%을 넘지 않고 선진국들은 대개 40% 미만이다. 일본은 부동산 폭락으로 잃어버린 20년을 보냈다. 우리나라의 지난해 주택매매거래 총액이 360조 8000억 원을 기록했다. 가계대출 규모는 약 1585조원으로 주택담보대출 890조원, 신용대출 690조원 정도다. 우리나라의 GDP 대비 가계부채 비율은 101.1%로 세계 최고 수준이다. 주택 담보대출 규모가 많은 상태에서 주택가격이 폭락하면 금융시장이 직격탄을 맞아 거시경제 위축을 초래한다. 가계부채 규모를 적정수준으로 관리하는 것이 시급하다.
마지막으로 부동산 심리의 안정이다. 부동산은 심리이며 민심이기 때문이다. 민심을 잡으려면 부동산 시장 상황을 정확히 인식하고 국민이 원하는 대책을 내놔야 한다.
박정일 공인중개사. AI Creator. 전)한양대 컴퓨터S/W 겸임교수
