[내외통신]정석철 기자=징벌적 보유세와 거래세, 대출 규제, 분양가 상한제, 토지거래 허가제, 임대차 3법 등 지난 4년간 26차례에 걸친 편 가르기 식의 시장을 역행하는 규제정책은 전국적으로 부동산 가격 폭등을 초래했다. 한마디로 문재인 정부의 부동산 정책은 처참하게 실패했다. 부동산 실패 정책 코스를 답습하면 부동산 폭등이 재차 일어날 가능성이 농후하다.
110주 연속 오른 서울 전세 값이 심상치 않다. 경실연 발표에 따르면 지난 4년간 서울아파트는 93%가 폭등했다. 서울 아파트 평균 매매가격은 11억원을 돌파했다. 지방까지 번진 집값상승세는 멈추지 않고 있다. 서민들은 전·월세비로 인한 고통으로 인해 삶의 질이 떨어지고
있다.
내 집 소유하기가 힘든 세상으로 내 집 마련 꿈을 포기한지 오래다. 집값 폭등은 가계채무를 급증시켜 가계의 짐이 되고 있는 실정이다. 근로자가 월급을 모아 서울25평 아파트를 매입하려면 기존에는 21년이 걸렸으나 36년으로 늘어났다. 무주택자는 전체 가구의 43,77%인 875만 가구다.
부동산 불로소득은 GDP의 22%를 차지해 일할 의욕을 잃게 만든다. 인구 5177만 명중 2채이상 소유자는 198만 명에 불과하다. 상위 계층 불로소득 대부분은 땅값과 부동산이 올라서 얻은 것이다.
정부의 부동산 정책에 대한 신뢰가 바닥을 치고 있다. 당정의 대책 부재 속에서 집값과 전세 값은 거침없는 상승세를 이어가고 있다. 무기력한 정책 리더십이 집값 상승을 지속시키고 있다. 현재 부동산 정책 신뢰도를 상실해 시장을 컨트롤 할 수 없는 지경이다.
부실한 대책이 부동산 시장을 더욱 혼탁하게 만들고 있다. 세제 개편이나 공급 대책에서 시장을안정화시킬 대책이 보이질 않는다. 대선 주자들이 메가톤급 공급 계약을 쏟아 내고 있는 상황이다. 재원·부지 등 세부 대책 없이 실현 불가능한 공약(空約)을 남발하고 있다.
문제는 하우스 디바이드(House Divide)다. 20대는 집 주소까지 스펙이고 배우자를 선정할 때서울 거주를 선호한다. 30∽40대는 무주택자 스트레스와 교육 환경 때문에 서울을 선호한다. 50∽60대는 서울 입성을 포기하고 지방에 이사한 것을 후회하고 있다. 60∽70대 연금 생활자는 부동산 세금에 고민이 깊어지고 주택연금을 하자니 자식 눈치를 보게 된다.
하우스 푸어(House Poor)가 일상화 되고 있다. 서민과 중산층이 빚 없이 내 집 마련은 불가능하다. 빚을 내서 집 사고, 집을 저당 잡힌 1주택 소유자가 많다. 1주택자 소유자도 자산보다빚이 많은 경우가 많다. 부동산 가격 폭등으로 하우스 푸어. 렌트 푸어의 시대가 됐다. 하지만 다주택자는 월세수입이나 투자용도로 활용해 부동산을 자산 증식 수단으로 활용 중이다.
부동산 정책 실패의 본질적 원인은 다음과 같다.
첫째. 잘못된 부동산시장 진단과 정책남발로 시장 신뢰를 상실했다. 둘째, 부동산 투기억제,가격안정의 정책목표 설정에 실패했다, 부동산 가격이 오르는 이유를 투기꾼 때문이라는 오진을 했다. 넷째, 주택보급률 104% 숫자에 매몰돼 지방에서 강남으로 이전하는 수요를 무시했다. 다섯째, 현장을 무시하고 표를 의식한 부동산 정치에 몰두했다.여섯째, 정부 부동산 정책이 강남 집값 잡기에만 집중하다 꼬였다. 일곱째, 부동산 정책을 안 바꾸면 집값·전세를 잡기 힘든 상황이 됐다.
현장을 무시하며 추진했다 부작용으로 한발 빼는 대책들로 시장의 혼란을 더 부추기고 있다.예를 들면 임대 사업자 제도 폐지에서 현행대로 존치, 신규 계약에도 임대차법 적용에서 추가 개정의사 없음, 재건축2년 실 거주 의무부과에서 전세난 일자 법안 폐기, 공시가격 인상 및재산세 인하에서 재산세율 인하로, 주택담보대출 완화에서 무주택자 한해 연소득 기준완화 등이 해당된다.
공급 만능주의를 경계해야 한다. 정부 8·4 대책의 13만 채 공급조차 1년째 지지부진한 상황이다. 공급 강도를 더 높인 2·4 대책은 첫걸음도 떼지 못하고 있다. 현실과 괴리된 공공 만능주의 공급 정책을 답습하고 있기 때문이다.
부동산 문제의 본질은 첫째, 집을 사느냐 못 사느냐 문제가 아니다. 더 좋은 집, 환경 좋은 동네에서 살고 싶은 인간의 욕구다. 둘째, 자산 가치를 불리고 싶은 것은 자연스러운 인간의 본능이다, 셋째, 서울 아파트는 가만히 있어도 몇 억∽몇 십억 불로 소득을 생기는 것에 배가아프다. 넷째, 소유자와 무주택자, 서울 소유자와 지방 소유자 간 사회 양극화 갈등이 증폭돼불평등이 고조되고 있다.
역대정부의 부동산 정책 실패 원인은 첫째, 정권마다 일관성 없는 정책으로 시장의 신뢰를 상실했다. 둘째, 부동산의 특성을 무시한 채 잘못된 정책을 우격다짐으로 추진했다. 셋째 공급과수요 규제만 초점을 둔 근시안적 정책을 내세웠다. 넷째, 현장에서 형성되는 부동산 가격 구조를 인정하지 않았다. 다섯째, 각 부처가 따로 국밥 정책추진과 이를 조정할 컨트롤타워부재다. BH, 국토부, 기재부, 교육부 금융위, 한국은행, 서울시 대책과 규제가 허점 투성으로투기세력이 꼼수를 부리게 됐다.
부동산 시장의 패러다임 변화다. 첫째, PropTech 주도의 시장 성장이다. 둘째, 부동산 3법전면 개정과 보완이다. 셋째, 시장 친화적인 토지 공개념 제도를 도입해야 한다. 넷째, 3주택 이상 주택 대출금 회수와 법인 특혜 세율을 폐지해야 한다. ‘대한민국 미래 홈 케어 ’(K.F.H.C.) 프로젝트 추진으로 1가구 1주택 정착이다.
AI 한국경영을 하겠다고 나선 대선 주자들은 부동산 시장을 연착륙시키겠다는 사명감을 갖고 부동산 공약을 발표해야 한다. AI 시대 ‘PropTech’ 부동산 대선공약(大選公約)을 제안한다.
첫째, 2017년 이전 집값으로 회귀시킨다. 임대차 3법을 현장에 맞게 수정 보완 또는 폐기하고 다주택자 매물을 시장에 출하할 수 있도록 유도 정책을 추진한다.
둘째, 평당 800만 원 이하 원가로 100만호를 중산층·서민·청년층에 공급한다.
셋째, 재건축 완화, 양도세 감면 및 폐지한다. 보유세를 올리고 거래세를 낮춘다.
세부방안은 다음과 같다.
첫째, 부동산 입법 만능주의를 탈피한다. 사전에 공청회, 학계, 전문가와 소통을 통환 입법 생태계를 복원한다.
둘째, 다주택자 혜택을 폐지한다. 3주택 이상 보유자의 대출금을 회수한다. 법인 부동산 세울특혜를 폐지(0.7%)한다. 재벌 대기업의 부동산 투기를 엄벌한다. 전국 228만 채 이르는 다주택자 소유 매물이 시장에 출하되도록 한다.
셋째, 집값·전세 가격을 안정화시킨다. 2년 이내 양도세 인센티브 등을 과감하게 실시한다.
3년 이내에 주택을 공급할 수 있는 단기대책을 마련한다. 수급 불균형으로 과열된 부동산 시장에 물량을 제공한다, 전세 안정을 위해 임대차3법 수정 후 재건축 규제를 풀어 강남의 숨통을 터준다. 시장 안정을 위해 투트랙 전략을 구사한다. 민간부문이 주도해 공급하고 주거취약계층을 위한 공급 사업은 공공기관이 담당한다.
넷째, 공급 대책이다. 재건축 완화다. 재건축 초과이익 환수제를 수정 보완하고 재건축 안전진단을 완화한다. 8·4 공공개발을 보완한다. 지자체·주민·전문가로 구성된 회의체를 통해 의사결정을 한다. 공급계획을 연도별로 세워 매년 주택을 공급한다. 매년 서울 5만, 수도권 13만 가구가 필요하다. 2025년 85만 가구 공급 계획을 현실성 있도록 전면 수정한다.
다섯째, 원가연동제·토지임대부 실시다. 택지원가연동제와 토지임대부 주택 도입한다. 공공이조성한 공공택지가 부동산 불로소득 현상을 심화하고 있다. 건물만 분양하는 토지임대부를 실시하고 나중에 팔 때 공공이 소유권을 가져오는 환매조건부 주택을 공급한다.
여섯째, 지방 지역 시장 안정이다. 지역별 맞춤형 대책을 추진한다. 지방 도시 특성을 고려한맞춤형 대책을 추진한다. 정비구역 지정에 대해 주기적으로 점검해 해제를 검토한다. 해제 때 재정지원, 도시재생구역으로 전환, 출구전략을 마련한다. 사업방식의 다양화, 지방자치단체와연계 블록단위 정비를 한다. 지방도시 도심 주거지역 공동화 방지하기 위해 심의와 허가를 강화한다.
마지막으로 신산업 육성이다. 부동산 신산업인 PropTech(Property Technology) 산업 육성이다. 프롭테크 핵심은 빅데이터를 통한 수요와 공급 조절 이다. 새로운 분야에 투자로 미래의 부동산 수요 공급 조절이다. 세계적으PropTech 산업이 폭발적으로 성장 중이다. 국민들 부동산 열기를 프롭테크 산업으로 전환한다. 프롭테크 산업은 기술을 활용한 선진부동산 산업의 트랜드다. 정책적 지원, 투자자 발굴, 기업의 참여가 필요하다.
부동산에 실패하면 꽝이다. 부동산은 심리다. 대선주자들은 미래의 부동산 시장 안정화 대선 공약을 내놓아야 한다. New 지도자는 부동산 시장을 안정시켜야 한다. 부동산을 연착륙시키는 부동산 리더가 나오길 기대한다.
박정일 슈퍼정책전문가. AI Creator. 전) 한양대 컴퓨터SW 겸임교수
